Nguyên tắc kế toán TSCĐ, bất động sản đầu tư và XDCB dở dang theo Thông tư 99

Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, tài sản cố định (TSCĐ), bất động sản đầu tư (BĐSĐT) và chi phí xây dựng cơ bản dở dang được ghi nhận theo nguyên giá, theo dõi chi tiết theo từng tài sản, từng công trình và quản lý, quyết toán theo pháp luật liên quan. Hao mòn của tài sản dùng cho sản xuất, kinh doanh tính vào chi phí; hao mòn của tài sản hình thành từ quỹ phúc lợi hoặc quỹ phát triển khoa học và công nghệ ghi giảm quỹ tương ứng. So với Thông tư 200/2014/TT-BTC, điểm mới đáng chú ý là tài khoản 215 – Tài sản sinh học, tài khoản 2414 – Nâng cấp, cải tạo TSCĐ và cách xử lý chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ.

Các tài khoản trong nhóm

• 211 – TSCĐ hữu hình, 212 – TSCĐ thuê tài chính, 213 – TSCĐ vô hình;
• 214 – Hao mòn TSCĐ (gồm cả hao mòn BĐSĐT – 2147);
• 215 – Tài sản sinh học (mới);
• 217 – Bất động sản đầu tư;
• 241 – Xây dựng cơ bản dở dang với bốn tài khoản cấp 2: 2411 Mua sắm TSCĐ, 2412 Xây dựng cơ bản, 2413 Sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ TSCĐ, 2414 Nâng cấp, cải tạo TSCĐ.

Nguyên tắc ghi nhận và xác định nguyên giá

• Nguyên giá gồm giá mua (trừ chiết khấu, giảm giá), thuế không được hoàn lại và chi phí liên quan trực tiếp để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Thuế GTGT được khấu trừ không tính vào nguyên giá.
• Mua trả chậm, trả góp: nguyên giá là giá mua trả tiền ngay; phần chênh lệch là lãi trả chậm, ghi chi phí tài chính theo kỳ hoặc vốn hóa nếu đủ điều kiện theo chuẩn mực chi phí đi vay. Nếu hợp đồng không tách lãi và thời hạn trên 12 tháng, doanh nghiệp phải tự xác định lãi ngầm định.
• Mua TSCĐ kèm sản phẩm, phụ tùng: phân bổ giá mua theo giá trị hợp lý, hoặc ghi nhận riêng phần tặng kèm. Phụ tùng chuyên dùng chỉ đi kèm tài sản chính thì mở sổ theo dõi và thuyết minh.
• Nhận góp vốn bằng TSCĐ: giá trị góp vốn xác định theo pháp luật doanh nghiệp.
• Tài sản dùng cho nhiều mục đích (vừa làm văn phòng, vừa cho thuê, vừa bán): tách theo giá trị hợp lý từng phần hoặc tiêu thức phù hợp; nếu không tách được thì phân loại theo mục đích chiếm phần trọng yếu.

Khấu hao TSCĐ và BĐSĐT

Doanh nghiệp chọn phương pháp khấu hao phản ánh cách thu hồi lợi ích kinh tế của tài sản (đường thẳng, số dư giảm dần, theo sản lượng) và áp dụng nhất quán. Về thuế, Thông tư 45/2013/TT-BTC về quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ vẫn đang được áp dụng (dự kiến có văn bản thay thế); Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định phần khấu hao được trừ, chẳng hạn phần nguyên giá ô tô dưới 9 chỗ vượt 1,6 tỷ đồng không được trừ.

BĐSĐT là bất động sản nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng giá, không dùng cho sản xuất, quản lý hay bán trong kỳ kinh doanh bình thường. BĐSĐT cho thuê được trích khấu hao như TSCĐ; BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá không trích khấu hao mà đánh giá tổn thất khi có dấu hiệu giảm giá, theo hướng dẫn tại tài khoản 217. Khi thay đổi mục đích sử dụng, tài sản được chuyển đổi giữa TSCĐ, BĐSĐT và hàng tồn kho theo chuẩn mực liên quan.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sửa chữa và nâng cấp

• 2411, 2412: tập hợp chi phí mua sắm (cần lắp đặt, chạy thử) và đầu tư xây dựng; mở chi tiết theo từng công trình, hạng mục; khi hoàn thành, quyết toán để ghi tăng tài sản.
• 2413: tập hợp chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ. Theo các bài phân tích Thông tư 99, chi phí này không trích trước mà phân bổ dần sau khi phát sinh (qua tài khoản 242 – Chi phí chờ phân bổ nếu giá trị lớn); doanh nghiệp đang trích trước chi phí sửa chữa lớn chưa thực hiện thì dừng trích trước khi chuyển sang Thông tư 99.
• 2414: tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo làm tăng năng lực hoặc kéo dài thời gian sử dụng; khi hoàn thành được ghi tăng nguyên giá TSCĐ.
• Sửa chữa thường xuyên ghi thẳng vào chi phí trong kỳ, không qua tài khoản 241.

Ví dụ

Công ty D cải tạo dây chuyền, tổng chi phí 600 triệu đồng (chưa thuế GTGT 10%), giúp tăng công suất. Khi phát sinh: Nợ TK 2414: 600 triệu, Nợ TK 1332: 60 triệu / Có TK 331: 660 triệu. Khi nghiệm thu: Nợ TK 211: 600 triệu / Có TK 2414: 600 triệu; khấu hao phần nguyên giá tăng thêm theo thời gian sử dụng còn lại đã đánh giá lại.

Thay đổi so với Thông tư 200

Lưu ý khi kiểm toán và quyết toán thuế

• Lưu đủ hồ sơ hình thành tài sản: hợp đồng, hóa đơn, biên bản nghiệm thu, quyết toán công trình.
• Kiểm kê TSCĐ cuối năm; tài sản đã khấu hao hết vẫn sử dụng phải được theo dõi.
• Phân loại đúng nâng cấp và sửa chữa, vì ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí được trừ trong năm.
• Chi phí lãi vay vốn hóa vào công trình cần đối chiếu điều kiện vốn hóa và giới hạn chi phí lãi vay khi có giao dịch liên kết.

Câu hỏi thường gặp

Thông tư 99 có thay đổi tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ về giá trị không?

Thông tư 99 hướng dẫn hạch toán; tiêu chuẩn và mức giá trị ghi nhận TSCĐ cho mục đích quản lý, thuế vẫn theo Thông tư 45/2013/TT-BTC cho tới khi có văn bản thay thế.

Chi phí sửa chữa định kỳ có còn được trích trước không?

Theo các bài phân tích Thông tư 99, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ được phân bổ sau khi phát sinh thay vì trích trước. Doanh nghiệp nên đối chiếu hướng dẫn tài khoản 2413 và 335 trong văn bản gốc khi xây dựng chính sách.

Nguồn tham khảo: Thông tư 99/2025/TT-BTC (Phụ lục II); Chuẩn mực kế toán số 03, 04, 05; Thông tư 45/2013/TT-BTC; Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15; Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Tra cứu tại vbpl.vn. Xem thêm tổng quan Thông tư 99/2025/TT-BTC.

Cẩm nang liên quan: Xem toàn bộ danh mục và hướng dẫn từng tài khoản tại Hệ thống tài khoản kế toán theo Thông tư 99/2025.